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中國寧波網訊 上月，北京某機構發布的2006年《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告NO.4》中稱，國內35個大中城市房地產業發展不健康，其中在住宅房地產市場中，房價收入比不健康，居民購房壓力非常大。在此背后，有相當一部分原因在于地方政府靠房地產來提升GDP。
地方政府難抑賣地沖動
上世紀90年代中期，地方政府手中的金融權力被悉數上收。地方政府賴以主動推動經濟增長并能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著，房地產價格上漲得越快，地方政府的收益就越大。這使政府開發土地資源幾乎達到了毫無節制的程度。如2005年，江蘇省合同出讓土地金總量達1000億元。而長三角樓市從2003年開始，踏入了飆升的通道。房價的飆升刺激了投資的迅猛增加，并拉動經濟快速增長和地方財稅的大幅增加。以上海為例，“十五”期間，上海房地產投資拉動了1000多億相關產業鏈的發展。“房地產業增加值預計年均增長14%以上，到2005年占國內生產總值的比重達到7%以上。”上海市的“十五計劃”中如是描述。而按照對GDP增長的貢獻率來看，瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟分析師陶冬說，如果以其帶動系數計算，2004年房地產及其相關行業總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產業。
根據國務院發展研究中心課題組最近做的調查顯示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在鄉以下，其中農民的補償款僅占5%-10%；城市政府拿走土地增值的20%-30%；各類城市房地產公司、開發區、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，占40%-50%。另據學者估計，農民在土地的收益上已為城市化“貢獻”近30萬億元。在整個房地產建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價格的將近30%-40%。這些滾滾而來的財富大都流進了地方政府以及房地產關聯部門的口袋。所以地方政府作為最大的受益者，在穩定房價上就無法堅定地執行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗地起了包庇的作用。
政府角色為何曖昧
這些年，一些城市房價連年瘋漲，可以說與地方政府的主導密不可分。其表現，一是大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規模，人為制造需求旺盛、拉動房價。二是炒賣地皮。一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多。甚至少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價。三是對房價求高棄低。一些政府官員視房價高為經濟發達的標志，把本地房價與其他地區盲目攀比。一些城市政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導致本地房價居高不下。
雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不過地方政府絕對是近年中國炒房的核心組成部分，和開發商一樣是炒房大軍中的大贏家。當前中國各地樓市之所以持續高燒難退，很大的一個原因就是某些地方政府已經和打著“改造城市”旗幟的開發商走得太近，甚至在某種程度上成了一種可怕的利益共同體：地方政府為滿足GDP的高速增長高價出讓土地、房地產商則聯手囤積土地，進而抬高房價。某些地方政府和主管部門沒有處理好保護商界和關愛民生的平衡關系，明顯偏向開發商，甚至將開發商的發展作為自己的責任和目標所在，而將民生放在一邊。
高房價不是經濟繁榮
盡管目前房地產依然一片紅火，市場參與者普遍忽視風險，一些地方政府官員甚至錯誤地認為，房價飛漲，是經濟繁榮、人氣旺盛的表現；但實際上，飛漲的房價雖然能夠帶來房地產業的一時繁榮，但其背后隱藏著巨大風險。
首先，是加大地方財政風險。近年來，不少城市從出售土地、房產交易中得到大筆財政收入，財政收入對房地產的依賴也在增長。但政府的支出通常是剛性的，一旦房地產進入調整期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。上海財經大學專門組織專家對此作過深入調研，結論是：綜合房地產的波及效應，2006年房地產市場下滑將使上海GDP總量大約減少65個億，影響GDP增幅減少1個百分點左右。
其次，削弱一個城市的競爭力。房價持續過快上漲，將使企業的商務成本和投資成本水漲船高，產生“擠出效應”，降低城市對投資者的吸引力，導致資金外流與外來投資減少，增加結構性失業。同時，還會降低城市對人才的吸引力，不利于引進和留住人才，損害城市的長遠發展。更重要的是，企業的商務成本增加，必然使得其提供的產品及服務的價格較高，在價格競爭中處于劣勢地位。
所以說，一個城市的房價過快上漲，雖一時保護了房地產的“繁榮”，但也會使這個城市的產品和服務價格競爭力被嚴重削弱，而這將會在多大程度上影響這個城市的整體經濟競爭力，簡直難以估量。(顧列銘) |
