|
政策累積效應放大供大于求擠壓泡沫
樓價見頂信號強烈
本報記者公培佳華 強北京報道
10月17日，北京，深秋，大風降溫。耿明(化名)與房產中介簽訂完最后3套房子掛牌出售協議后，心情愈加復雜：3年前攜2000萬資金從山西來京炒房，盈利已翻番，原計劃奧運會前后套現，如今倉促出手，用他的話說，“感覺越來越冷”。
冷的只是炒房客，有自住需求的大多數人盼望的樓價“見頂回調”可能將要出現。借用獨立經濟學家謝國忠剛說的一句話：“如果房地產市場下跌30%，多數中國人都會發出笑聲。”
除了感受樓市冷暖，建行董事長郭樹清感受更多的可能是危機。早在央行明確第二套房首付款比例不低于40%前，建行就有計劃地提前實施了，而且最后比例定在50%上，比40%的底線高出10%之多。
進入“金九銀十”，國內樓市成交量萎縮，有價無市。而“最知其中滋味”的銀行對房貸態度的180度大轉彎，似乎意味著市場自我調整房價的力量已經顯現。另外，政府近年調控房價的一系列政策的累積效應也得到了釋放，清理閑置土地、提高房貸、加息，還有物業稅預期，一切都導致市場觀望甚至拋售氣氛濃厚。
房價真的要見頂了嗎？
不少業內人士認為，除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外，炒房者獲利預期和套現周期也已陸續到來，市場本身買盤、賣盤的轉化，也會促使樓市進入調整期。香港十年前地產泡沫破裂前存在的特征正被內地樓市一一重演，陰影揮之不去。
盡管如此，北京樺達地產董事長曾新慧還是堅信房價不會由此迎來拐點，天相投顧首席金融分析師石磊也表示目前還看不出房價見頂的跡象。不過，全國工商聯房地產商會會長聶梅生卻認為：“拋售正開始集中，接手的卻少了很多，目前的確進入了焦灼階段。”至于房價走勢，聶認為還要看未來調控手段和大經濟環境。
一個問題是，如果市場真的已經開始自我調整，下一步的宏觀政策調整如果過于嚴厲，會不會造成市場暴跌，造成恐慌性拋盤？
有價無市買盤轉賣盤
房價依然瘋漲，市場卻越來越冷清。“樓市正上演勝利大逃亡。”聯達機構總經理楊少鋒對本報的判斷依據，來自他與數千名溫州等地炒房者的親密接觸。
“十一”長假過后，陸續公布的統計數據顯示：從南京到北京，從上海到深圳，從天津到重慶，商品住宅成交量放量下滑，與“五一”黃金周相比，日均銷售量深跌近四成。
據21世紀不動產介紹，早在一個月前，交易量有所減少；9月中下旬，投資者觀望情緒加劇。而深圳在8月份就遭遇了近三年成交最低迷時期。
盡管這樣，曾新慧和陽光100副總經理范小沖均對本報表示，說房價拐點為時尚早。而對于目前樓市有市無價現象感受最深的是耿明們。據耿稱，他最多時手里有30多套房源，從今年8月底開始陸續出貨，到10月初集中掛牌出售，現在還有17套沒有成交，有兩套已調低了價位，情況并不理想，而這在之前是不可想象的。
楊少鋒的客戶多是來自溫州的炒房者，據楊回憶，近段時間已有相當數量的投資者開始高位套現，這包括之前曾鯨吞北京數百套豪宅的溫州購房團領軍人物。聯達機構對300名投資客戶抽樣調查顯示，近7成客戶將拋售套現。
賣盤多了，因房價太高，同時“滯漲”明顯，上海新樓近4個月來首次出現了供大于求。上海美聯物業調研結果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購房計劃。聶梅生認為，拋售現象顯然還會持續，但接盤者則要增加更多顧慮。
“恐慌性拋售已露出苗頭。”盡管楊少鋒承認，投資者拋售還屬于中心城市現象，大部分人仍選擇觀望態度，但一旦形成一種趨勢，很快將演變成為大規模撤離；由于目前投資比例已經占據樓市1/3強，目前的高房價難以為繼，市場將在半年到一年時間內理性回歸。
這似乎并非危言聳聽。市場本身傳達出的信號越來越多地在改變市場一貫的看法。
“事實上，即便沒有別的因素，3年前買的樓盤現在也該出手了。何況現在呢！”耿明告訴記者，動輒上千萬的投資從最初都會設定一個收益預期和投資周期，就像炒股，有止損也要有止盈，“收益翻番了，時間也過去3年了，是一個階段了”。
據統計，相對目前市場價，一年前介入的投資者收益普遍上漲60%以上，而兩年前購買的房屋均有100%以上的收益。
而目前，支撐房價繼續高漲的主要依據是需求旺盛和成本過高。聶梅生承認，現在房子需求主要是投資性需求，房價越高，收益余地就越小。經濟學家茅于軾接受本報記者采訪時認為，“虛求”高了就會產生泡沫，投資回報就會受到打擊，有多少“虛求”，晚上看看各小區亮燈多少就明了了。
“在北京目前租售比已經高達1:350的情況下，北京樓市投資價值銳減。退一步，由于奧運會利好的支撐，房價可能會繼續堅挺，但至少需求會急劇下跌。”楊少鋒稱，大部分城市通過租金獲取投資收益已不現實。
政策累積效應放大
買盤轉向賣盤，可能是市場自身力量所致，也有一系列政策出臺累積效應的結果。
“只要流動性資金充裕，高房價就有支撐點。”茅于軾解釋，總要有投資途徑，負利率下很多人還認為樓市是個好選擇。聶梅生分析，股市6000點后，財富效應會使更多資金流向股市，這對炒房資金是釜底抽薪。流動性過剩2007年成了調控關鍵點，而這也是耿明頭疼所在：“銀根緊縮實質上是在收緊投資者收益。”
16日，央行已向部分存款類金融機構發出通知，擬吸收部分非公開市場一級交易商的資金作為特種存款，繼續回收流動資金。此前3天，央行還宣布今年第八次上調存款準備金率0.5個百分點。而在今年已加息5次的情況下，再次加息預期依然強烈。
包括茅于軾、聶梅生等在內的專家對本報分析起國家宏觀調控意圖時均認為，流動性資金充裕背景下，調控地產仍主要是從源頭上控制，緊縮銀根回收流動性；此外，針對房價飛漲主要因地價飆升推動現象，調控矛頭還將指向土地供應。
半個月前，央行將第二套房貸首付提至四成。國土資源部剛發布“39號令”，地產商買地不再允許分期付款，北京永泰房地產公司內部人士坦承，新政增加了地產商拿地的難度。范小沖也認為，這對房地產行業的影響很大。“直接后果是，需求急劇減少，投資需求被徹底壓抑。”依據楊少鋒的分析，僅就調控措施而言，難以從根本上一下子扭轉格局，但重要的是調控已傳遞出了非常明確的信號：政府將控制房價提高到了一個前所未有的高度，后續動作會更加嚴厲。
一面抑制了需求，另一面調控又在增加供給量。從8月開始，國土資源部嚴查土地違法事件、打擊地方政府賣地沖動、處理閑置土地等動作頻繁，可以預見，開發商囤地之后會出現大面積開發現象，市場供給量回暖。
事實上，懸在炒房者頭上的利劍還不止一把：呼喚已久的物業稅已經進入實戰演練階段，持有不動產的成本將繼續加大。問題是，如果樓市在經歷了多年買盤后，市場自身需要進入調整期時，隨著賣盤的增加，宏觀調控政策如何調整？
地產泡沫教訓
歷史或許不會重演，除了眼下的美國次級債風波，還有1997年的香港樓市可以讓管理層擔憂。10年前，香港地產泡沫破裂，投資者轉眼變“負翁”。而現在，1997年前香港地產存在的多個特征正在被內地樓市重復。
1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%；在1997年樓宇按揭利息高達8厘以上時，樓市仍然十分旺盛。香港樓市呈現出限地政策下地價瘋漲、炒房者蜂擁而至、銀行給樓市提供了大批貸款等特征。
“包括日本在內，地價奇高最終導致泡沫破裂。”中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華對本報稱，“我們在控制土地上的政策也在緊縮。”
近兩年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地區的房價同比上漲均超過20%，2007年以來甚至超過了40%，已相當于香港房地產泡沫破裂前的水平。
中金公司最近一項對全國20個城市的361個樓盤研究表明，購房資金成本與房租的比、月供與房租比兩個指標，已距香港在1997年時的2.5倍和2.2倍不遠。
“香港恒生指數從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%。”楊少鋒認為，A股市場持續火爆，極容易讓人聯想到香港當年的“股地拉扯”現象。
上述多位接受本報采訪的專家、地產商、投資者均非常肯定地稱，內地樓市與香港有著本質的區別，尤其是宏觀調控能力更強；但這并不代表不應引以為戒，問題逐漸暴露出來，至少說明市場更接近調整期了。
有意思的是，建設部長汪光燾上周提出，要冷靜分析地產泡沫。他認為，目前斷言房價飆升會令低收入群體面臨購房困難還為時過早。“如果現在房子沒有銷售了，上述結論還可以；但現在還有人買，上述結論就不好說了。”有人買歸有人買，有多少人還敢買卻是另一回事。
同時，建設部副部長仇保興18日晚還表示，要調控房價：首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調控工具來調控房價。
如果更多更加嚴厲的宏觀調控工具出臺，樓市拐點只是時間問題。
|
