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最新統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%——
“拐點(diǎn)論”不攻自破
本報(bào)記者李忠峰
《市場(chǎng)報(bào)》1月14日頭版頭條刊登的《妄稱拐點(diǎn)擾亂調(diào)控》一文，揭示了在最新一輪房地產(chǎn)博弈中，開(kāi)發(fā)商急于提前唱衰樓市的“拐點(diǎn)論”，其實(shí)只是他們的一種營(yíng)銷策略。
文章發(fā)表后，立刻受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，并引發(fā)了業(yè)界的強(qiáng)烈反響。近日，國(guó)家權(quán)威部門(mén)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也從一個(gè)側(cè)面為房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”懸疑揭開(kāi)了真相，樓市“拐點(diǎn)論”也同時(shí)挨了一記響亮的耳光。
“拐點(diǎn)論”被扇耳光
據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5% ，漲幅與上月持平。有21個(gè)城市同比漲幅超過(guò)10%，這一現(xiàn)象在2007年全年中從未出現(xiàn)。其中，烏魯木齊達(dá)21.3%，北海18.0%、深圳16.4%、北京15.0%、寧波14.8%等。
數(shù)據(jù)還顯示， 2007年12月北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲17.5%，在全國(guó)主要城市中漲幅排名靠前。另一個(gè)有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)：二手住房銷售價(jià)格同比上漲11.4% ，漲幅比上月高2.1個(gè)百分點(diǎn)；同比漲幅較高的主要城市包括“烏魯木齊24.2% 、寧波16.5% 、無(wú)錫15.2% 、深圳13.9%和長(zhǎng)春13.1% ”等。
眾所周知，二手房市場(chǎng)的動(dòng)向比一手房市場(chǎng)更敏感，更能反映市場(chǎng)真實(shí)態(tài)勢(shì)。12月二手房?jī)r(jià)格增漲幅明顯超過(guò)11月。值得注意的是：深圳增幅依然在兩位數(shù)：13.9% 。業(yè)內(nèi)人士稱，這說(shuō)明近幾個(gè)月深圳房?jī)r(jià)大跌的傳聞并不可信。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員楊重光肯定地表示，從全國(guó)來(lái)看，沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)，波動(dòng)會(huì)有，但大的下降還沒(méi)有發(fā)生。無(wú)論從供需，從土地，還是從中國(guó)城市建設(shè)，中國(guó)文化傳統(tǒng)等方面來(lái)看，拐點(diǎn)還不會(huì)出現(xiàn)。
市場(chǎng)觀望情緒濃郁
盡管房?jī)r(jià)上漲，但各地的商品房銷量并不容樂(lè)觀。
《市場(chǎng)報(bào)》記者登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，1月19日，全市住宅市場(chǎng)簽約情況如下：期房289套，現(xiàn)房31套。2007年1月19日的數(shù)字則是期房簽約484套，現(xiàn)房簽約91套。對(duì)比數(shù)字，銷量下降驚人。
該網(wǎng)數(shù)據(jù)還顯示，2007年北京市住宅成交量約1600萬(wàn)平方米，比2006年減少了300萬(wàn)平方米，總數(shù)減少4萬(wàn)套左右。
不僅北京，全國(guó)一些大城市房屋銷量銳減的消息不斷傳來(lái)。與此同時(shí)，百姓的觀望情緒則越來(lái)越濃。
據(jù)中國(guó)青年報(bào)調(diào)查中心的最新調(diào)查顯示，多數(shù)潛在購(gòu)房者已把自己的錢(qián)袋捂緊，63.8%的被調(diào)查者表示會(huì)觀望一兩年后再買(mǎi)房。
此次調(diào)查共有6699位公眾填答問(wèn)卷，受訪者來(lái)自50個(gè)大中城市。與去年年初相比，預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲的人數(shù)已經(jīng)明顯減少，去年這一比例為77.5% ，而今年卻降至54.7% ；同時(shí)，預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降的公眾卻大幅增多，去年為13.1% ，而今年升至34.0% 。
然而，雖然住宅成交量縮減，購(gòu)房者熱情驟減，但事實(shí)上的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。對(duì)于部分新開(kāi)樓盤(pán)售價(jià)打折，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶認(rèn)為，這屬于開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略。在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商標(biāo)出了很高的價(jià)格，年終到了，他們或者是為了有一個(gè)較好的業(yè)績(jī)，或者為了回籠資金以及賬面均衡，便主動(dòng)打折。但這并不真正說(shuō)明房?jī)r(jià)下降。觀察房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)要看一個(gè)地區(qū)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，而不能光看某些樓盤(pán)的要價(jià)。
組合拳式調(diào)控加緊
“莫畏浮云遮望眼”，就在各方仍在為樓市“拐點(diǎn)”爭(zhēng)論不休的時(shí)候，中央組合拳式的調(diào)控卻日趨加緊。
央行16日宣布，從1月25日起，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)達(dá)15%，再創(chuàng)中國(guó)自1984年設(shè)立存款準(zhǔn)備金制度以來(lái)的新高。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院蔡如海博士接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將在一定程度上抑制部分商業(yè)銀行的放貸行為，并進(jìn)而對(duì)樓市造成一定影響。因?yàn)樯虡I(yè)銀行流動(dòng)性被凍結(jié)了，貸款資金不足了，必然減少住房開(kāi)發(fā)以及個(gè)人按揭貸款。
他認(rèn)為，年初的這一政策無(wú)疑表明了央行宏觀調(diào)控的決心。一方面是對(duì)“政策從緊”的落實(shí)，另一方面也是放出信號(hào)，預(yù)計(jì)今年樓市以及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控仍將不可避免。
元月15日，有消息傳出，建設(shè)部也將出臺(tái)調(diào)控政策。
建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥公開(kāi)批評(píng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三種“不良”行為：一些企業(yè)熱衷于開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)、高回報(bào)的大戶型、高價(jià)位住房；更有少數(shù)企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)，為追求利益最大化采取囤積土地、捂盤(pán)銷售等手段哄抬房?jī)r(jià)；還有一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)人員公開(kāi)發(fā)表不負(fù)責(zé)任的言論。“建設(shè)部會(huì)有政策來(lái)應(yīng)對(duì)哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”他表示。
更厲害的一記重拳是征收20%的土地閑置費(fèi)，打擊囤地開(kāi)發(fā)商。1月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。通知要求，各地要嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20 %征收土地閑置費(fèi)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，這記重拳主要將打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能產(chǎn)生決定性影響。
與此同時(shí)，一些地方政府在加大保障性住房供應(yīng)方面也加快了步伐。
1月18日，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛透露：“如果快的話，今年3月兩限房就要開(kāi)始預(yù)售。”
據(jù)介紹，2007年北京市政府確定了建設(shè)300萬(wàn)平方米兩限房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、30萬(wàn)平方米廉租房的目標(biāo)。這一建設(shè)任務(wù)已超額完成。北京市今年計(jì)劃建設(shè)兩限房450萬(wàn)平方米，供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米，廉租房50萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果這些保障性住房投入市場(chǎng)，能在一定程度上調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效緩解購(gòu)房需求，更大的改善人們的購(gòu)房預(yù)期，起到平抑房?jī)r(jià)的作用。
盡管這樣，中央調(diào)控樓市的任務(wù)仍然很艱巨。
曹建海主任認(rèn)為，由于2007年地價(jià)大幅攀升，原材料和環(huán)保投入的增加，決定了房?jī)r(jià)仍有被推高的沖動(dòng)。中央應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)調(diào)控政策的持續(xù)性，包括金融、稅收和住房保障體系的建設(shè)，防止再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。
《市場(chǎng)報(bào)》 ( 2008-01-21第01版)
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