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問題四：調(diào)整持續(xù)多久？
對(duì)于本輪調(diào)整的時(shí)間各界也是看法不一。部分較為樂觀的人士認(rèn)為，隨著"金九銀十"的黃金銷售季節(jié)的來臨，觀望者將陸續(xù)入市，樓市有望全面回暖；而一些對(duì)樓市未來仍擔(dān)憂的人士認(rèn)為，樓市上半年毫無回暖跡象，滯銷的供給需要9個(gè)月左右時(shí)間來消化，本輪調(diào)整不會(huì)這么快結(jié)束，至少要持續(xù)到明年上半年。
長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組成員認(rèn)為，中國(guó)樓市的本輪調(diào)整時(shí)間將持續(xù)兩年左右，目前仍處于調(diào)整前期。一般樓市的調(diào)整需要經(jīng)歷縮量--房?jī)r(jià)滯漲--下跌--放量四個(gè)階段。
支撐上述結(jié)論的依據(jù)是，上半年市場(chǎng)沒有回暖跡象，全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)都處在縮量與房?jī)r(jià)滯脹階段，調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束。
薛建雄分析這輪樓市波動(dòng)時(shí)指出，預(yù)計(jì)今年10月份上海房?jī)r(jià)調(diào)整到底。上海房?jī)r(jià)自去年高漲后，今年二季度出現(xiàn)了最后一小波的沖刺，在6月初達(dá)到歷史頂峰。
不過，他同時(shí)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再怎么調(diào)整，保持領(lǐng)先全球的增長(zhǎng)速度還是可以預(yù)見，房?jī)r(jià)在這一輪下跌后，重新保持與經(jīng)濟(jì)相當(dāng)?shù)乃俣壬蠞q還是可以預(yù)期。
"排除地區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等外部原因之后，房?jī)r(jià)的底部應(yīng)該是在去年房?jī)r(jià)的1.2-1.3倍的水平之上。"薛建雄認(rèn)為，經(jīng)過2005年那輪房?jī)r(jià)調(diào)整之后，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，因此去年初的價(jià)格可以反映出上海樓市的實(shí)際購(gòu)買力，加上2007年、2008兩年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)比去年高出20％～30％應(yīng)該是市場(chǎng)可接受的合理空間。
2008年，本輪緊縮型房地產(chǎn)宏觀調(diào)控警報(bào)已解除，調(diào)控重點(diǎn)正由防市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)大漲，轉(zhuǎn)向防市場(chǎng)過冷、房?jī)r(jià)大跌。楊紅旭稱，如果明后兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，則極有可能會(huì)展開新一輪宏觀調(diào)控，但其性質(zhì)是擴(kuò)張型的，或者稱之"救市"。
問題五：政府會(huì)托市嗎？
8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控建設(shè)用地貸款管理。
對(duì)此，宏源證券分析師楊國(guó)華認(rèn)為，在市場(chǎng)傳言政府可能會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)控之際，《通知》成為對(duì)這一傳言的有力否定，政府對(duì)房地產(chǎn)投資過熱繼續(xù)調(diào)控的政策短期并不會(huì)松動(dòng)。
最近，潘石屹表示，中國(guó)的住宅市場(chǎng)已經(jīng)下滑到災(zāi)難邊緣，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要政府和銀行的幫助，政府和銀行最大的幫助就是為房地產(chǎn)行業(yè)"松綁"，在資金上能夠享受和其他行業(yè)一樣的待遇；在稅收上面，尤其是二手房的稅費(fèi)，能夠適當(dāng)?shù)亟档停貧w到前幾年的水平；第二套住房的按揭條件能夠適當(dāng)放松，回到前幾年的水平。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深入的調(diào)整持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)將造成諸多不良影響，政府有可能會(huì)在下一步刺激成交量，著力點(diǎn)會(huì)是在二手房市場(chǎng)。與此同時(shí)，今年上半年以來，各地頻繁發(fā)生"退地"和"拖欠出讓金"事件，上海也首次出現(xiàn)了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地態(tài)度不一。
9月初，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5％、1％、0.5％三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼對(duì)象不分戶籍，且未區(qū)分第一套還是多套住房、大小戶型。同時(shí)，還對(duì)2009年6月30日前按期開工的商品房項(xiàng)目，給予城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免優(yōu)惠。
無獨(dú)有偶，河南省政府、沈陽等地也近期也出現(xiàn)了類似的政策。8月底，沈陽市宣布重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。河南省政府也宣布，購(gòu)買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付額度由目前的30％調(diào)減為20％，最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)至20-30年；從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率等。
據(jù)報(bào)道，9月9日，深圳市市長(zhǎng)許宗衡在做客當(dāng)?shù)仉娕_(tái)節(jié)目《民心橋》時(shí)明確表示，支持房地產(chǎn)穩(wěn)定地發(fā)展，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和發(fā)展，政府也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。深圳堅(jiān)持加大有效的土地供給，盤活現(xiàn)有的土地存量，完善商品住房和社會(huì)住房需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，滿足市民的需求。
上海市房屋土地資源管理局、上海銀監(jiān)局、上海建設(shè)交通委以及上海市公安局在內(nèi)的諸多政府部門均啟動(dòng)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，嚴(yán)密監(jiān)控市場(chǎng)一線動(dòng)態(tài)。不過，分析人士認(rèn)為，短期內(nèi)，上海出臺(tái)政策的可能性不是很大。
對(duì)于地方政府應(yīng)否"救市"，市場(chǎng)存在兩派觀點(diǎn)。支持"救市"論者認(rèn)為銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)相關(guān)貸款太多，樓市持續(xù)蕭條眾多貸款將變成壞賬，影響我國(guó)金融系統(tǒng)安全，政府必須挽救樓市。堅(jiān)決抵制政府救市者則認(rèn)為，地產(chǎn)危及金融安全為時(shí)尚早，救市則變相支持開發(fā)商牟取暴利，不利于日后的監(jiān)管。
上海房地產(chǎn)研究專家顧海波激烈反對(duì)地方政府"托市"，"現(xiàn)在地方政府托市，忽悠最需要同情和幫助的廣大中低收入者接高房?jī)r(jià)最后一棒，實(shí)質(zhì)是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給廣大中低收入者或?qū)⒋呱袊?guó)式的次貸"。
長(zhǎng)城證券發(fā)布的地產(chǎn)研究報(bào)告則認(rèn)為，"如果房地產(chǎn)業(yè)真的出現(xiàn)崩潰乃至引起一連串的金融、經(jīng)濟(jì)問題，那么政府有必要采取一些政策，但事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的短期調(diào)整并不會(huì)引發(fā)銀行業(yè)危機(jī)甚至金融危機(jī)，政府沒必要救市。"
對(duì)于地方"救市"，業(yè)內(nèi)人士提示三大風(fēng)險(xiǎn)：其一是與中央宏觀調(diào)控意圖的偏離有可能帶來更嚴(yán)厲的緊縮；其二是與金融有關(guān)的救市可能帶來總盤的混亂，蘊(yùn)藏深層次的金融風(fēng)險(xiǎn)；其三是"救市"政策在執(zhí)行過程中可能被弱化，反而浪費(fèi)更多政府資源與工作精力。
問題六：外資抄底良機(jī)？
今年1月，英國(guó)高富諾基金以12億元收購(gòu)高檔酒店式公寓"華山夏都"；2月凱雷集團(tuán)以19.9億元收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目"濟(jì)南路8號(hào)"；同月韓國(guó)未來資產(chǎn)基金以9.63億元收購(gòu)了酒店式公寓的翠湖天地御苑18號(hào)。
在寒流即將降臨房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，海外各路基金似乎充滿期待。海外部分資金經(jīng)理認(rèn)為，出手中國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已到來，廉價(jià)的合約將敲開中國(guó)市場(chǎng)的大門。而中國(guó)每年800萬人口涌入城市的現(xiàn)狀預(yù)示著未來長(zhǎng)期的豐厚收益。
今年年初開始，境外機(jī)構(gòu)再次唱空中國(guó)樓市，量子基金的共同發(fā)起人之一吉姆·羅杰斯繼去年"建議不要到上海買房"，隨后又在新加坡召開的IMAS投資會(huì)議上稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，會(huì)有部分投資客在2008年破產(chǎn)。
雖部分外資機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布看空中國(guó)樓市言論，但外資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并沒有因此停止。
9月3日，投資銀行摩根士丹利正在募集100億美元的全球物業(yè)基金，并計(jì)劃將超過15億美元投入到中國(guó)市場(chǎng)。
荷蘭國(guó)際投資管理公司（ING）今年成立了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，將基金分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金（REITs）。此外，瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)（600383）簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，募集3億美元資金，而這筆原始資本將帶來約10億美元的購(gòu)買力。
長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組則認(rèn)為，在樓市持續(xù)高位滯脹的情況下，樓市對(duì)熱錢來說已經(jīng)不具備吸引力。
分析師認(rèn)為，外資進(jìn)入內(nèi)地樓市有兩種途徑，包括參與開發(fā)和購(gòu)買已建成項(xiàng)目。如果參與開發(fā)，其投資量大、周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也大；如果收購(gòu)已建成項(xiàng)目，在把價(jià)格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出機(jī)制不夠靈活的情況下，抄底反而會(huì)被套。
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