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□本報記者 費楊生
一系列經濟刺激措施、房地產利好政策的出臺以及11月份各地樓市交易量的放大，使得一些業內人士歡呼樓市最壞時刻已經過去。但反對的聲音認為，在經濟預期更加悲觀、樓市高庫存暫難以消化、保障房入市沖擊等諸多因素的影響下，樓市明年的日子或更加難過。
高庫存之殤
政策利好效應在11月初露端倪，各地商品住宅成交量均不同程度環比上漲，但在市場需求急劇萎縮、觀望氣氛依然濃厚的當下，前期滯銷造成的樓市高庫存短時間仍難緩解。
地處北京西四環與西五環之間的某大型樓盤日前以低于周邊樓盤2000元/平方米的價格開盤，一度引起“搶購”。一位購房人告訴記者，這個每平米1萬多元的樓盤比去年這個地區逼近18000元/平方米的房價低了近40%，與自己的心理價位比較相符，而且她估計價格不會再降到哪里去了。但記者的一位計劃在此區域買房的朋友認為，房價明年還會降一些，這個區域的房價應會跌破1萬，他還要等等看。
在政策刺激和降價促銷的共同作用下，這些低價開盤、大幅打折的商品住宅成為樓市淡季的一個亮點，與保障性住房一起帶動了月度成交數據的反彈。北京市房地產交易管理網數據顯示，11月期房住宅簽約12479套，簽約面積119.6萬平米。其中，經濟適用房、限價房簽約7026套，簽約面積為57.2萬平米，分別占總簽約套數和面積的56.3%和47.8%。與10月相比，期房住宅簽約套數增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。
易居中國的統計顯示，11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量已恢復到今年7月的水平。中國房地產指數研究院深圳分院的報告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。
但高庫存狀況仍威脅著開發商資金鏈條，并繼續對房價下行施壓。北京市房地產交易管理網數據顯示，截至12月1日，可售期房住宅套數為113147套，可售面積為14010146平方米；未簽約現房住宅套數為35698套，未簽約現房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期的67034套、9420689平方米和21497套、3428274平方米分別增長了68.8%、48.7%和66%、48.7%。
同樣的情況還在杭州等地出現。杭州“透明售房網”12月1日的數據顯示，杭州市區商品房（不含經濟適用房）可售套數為31668套，比今年5月24日的16892套增長近90%。
從全國來看，國家統計局數據顯示，截至10月末，全國商品住宅空置面積為6835萬平方米，同比增長18%。從房地產上市公司的存貨來看，剔除ST公司后86家A股房產公司三季度末的存貨金額高達4015.2億元，同比增近60%。
SOHO中國董事長潘石屹認為，目前北京樓市庫存處于正常水平。他說，去年北京一手商品房成交總量是14.9萬套。從數據來看，在過去幾年時間，庫存消化期基本都在一年左右。但他強調，如果北京再每年推出10萬套保障房，就會在數量上打破普通住宅市場供求關系的平衡，這種供求平衡的打破還會在房價上反映出來。
有業內人士稱，考慮到前期房地產投資的大幅增長可能帶來的供應激增以及保障性住房陸續入市等因素，即使按照年內成交情況最好的月度銷售進度計算，行業庫存量仍會有增無減。這將給開發商資金鏈和房價進一步施壓。目前，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅下行曲線清晰可見：1-10月分別為：11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%、3.5%、1.6%。從北京的情況來看，11月開盤的31個項目開盤均價為13462元/平米，比10月降了1.4%，比去年同期降了16.3%�！拔覑畚壹摇钡臄祿@示，11月，北京市二手商品房的交易均價跌至8131元/平米，環比回落8.41%。
9000億元保障房橫空出世
下行趨勢明顯的房價不僅承受著行業高庫存的威脅，還面臨著近萬億元保障房投資的結構性沖擊。
建設部副部長齊驥表示，今后三年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，同時，完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元。
從各地近期出臺的樓市政策來看，加強保障性住房建設是其未來一段時間的重要取向。比如，北京日前出臺的樓市新政就明確表示，將加快推進在施工的530萬平方米保障性住房和限價房建設，落實今年800萬平方米建設任務，明年計劃新開工政策性住房850萬平方米；北京還將限價房覆蓋范圍擴大到了公務員和教師等人群。
潘石屹認為，保障性住房將改寫樓市格局。與保障性住房相鄰、檔次差不多的普通住宅的價格會逐步地向保障性住房靠齊，普通住宅開發商的生存空間將面臨很大的壓縮。但也有專家認為，保障性住房擠占了原本就緊張的商品房土地供給，從長遠看會對商品房價格起到一定的助漲作用。
同時，業內對如此大規模的保障性住房計劃能否實現持懷疑態度。國信證券報告認為，2007年北京計劃建設250萬平方米經濟適用房、350萬平方米限價房，如果全部得以落實的話，按正常施工周期測算，基本能在今年上市供應。而今年年初至11月21日，北京經濟適用房的上市量僅為70.1萬平方米，限價房的上市量僅為252萬平方米，距2007年計劃尚有較大缺口，2007年的計劃已難完成，有理由相信2008、2009年也將無法實現。
業內專家稱，不管保障性住房建設目標最終能否實現，其受到地方政府的更加重視必將顯著影響樓市供求雙方的心理，需求被進一步分流或推遲會助長目前的觀望氣氛。
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