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案例 二
【事件回放】
房屋出租后，租客三天兩頭要求維修
寧波本地人凌先生在某大學附近擁有一套二室一廳的房屋，分別將兩個房間租給在附近大學讀書的學生小李和小陸，小李和小陸是同班同學，由于不愿受學校宿舍熄燈、門禁等限制，所以決定在校外合租一套房屋，并經常邀請同學來住處開派對。
兩租客入住后，凌先生就經常接到小李和小陸的電話，稱房子多處損壞，設備無法使用，讓凌先生前往維修。凌先生三天兩頭趕往房屋進行維修，不但耗費了許多時間、精力，而且每個月花在維修方面的費用之高讓凌先生不堪重負。
兩三個月后，凌先生發現，自己租出的房屋之所以經常要維修，并不是因為自己的房子或設備本身存在質量問題，而是小李和小陸兩個年輕人對房屋內的設備使用不當造成的，如關門不用手輕輕推上，而是用腳用力踢門。兩個大大咧咧的男孩房客讓房東凌先生不甚煩惱。
【法律分析】
維修義務在于雙方約定
租賃房屋或房屋內設備設施發生質量問題是常有的也是不可避免的事，但是對于維修責任的分配則成為房東與租客之間的一大問題。下面是星瀚律師就這一問題所作的簡要分析：
《合同法》第二百二十條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”因此，在租賃合同中沒有明確約定維修義務的分配的情況下，對房屋的主體結構、主要公共設施(如供水、供電等)及房屋內配套的設施設備的維修義務是由出租人承擔的。
第二百二十一條規定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。”
但是，由于承租人租賃房屋后對房屋進行裝修或增設設施而引起的維修義務仍然全部分配給出租人顯然是不公平的，也有相關條例規定：“承租人裝修房屋或者增設附屬設施的，應當書面征得出租人同意。增設的附屬設施應當由租賃當事人協商確定歸屬及維修責任……承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，出租人可以要求承租人恢復房屋原狀或者賠償損失。”
由此可見，在上述的情況下，法律沒有對維修責任的分配做出強制的規定，維修義務如何分配，全在于租賃合同雙方的約定。
明確設備損害的責任人
在這個案例當中，凌先生想要減輕自己的維修義務的方式，在于修改租賃合同關于維修的條款，原本的租賃合同關于維修的部分過于簡單，沒有明確在何種情況下，維修責任應當由哪一方承擔。
面對不太愛惜房屋內設施設備的兩個年輕房客，律師建議凌先生可以在租賃合同當中明確：“房屋內設施設備的損害是由于本身質量問題或自然使用損耗而產生的維修義務，由出租人承擔；房屋內設施設備的損害是由于承租人操作不當或人為破壞所產生的維修義務，由承租人自行承擔。若無法判定房屋內設施設備的損害系何種原因產生的，均視為承租人操作不當或人為破壞所造成。”以此來減輕自己對房屋及其內部設施設備的維修義務。
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