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案例 三
【事件回放】
房屋設(shè)有抵押，如何處理與租賃的沖突？
朱先生在市中心有商鋪一間，但是該商鋪由于還有銀行貸款320萬(wàn)沒(méi)有還清，因此有抵押權(quán)存在。朱先生后將該商鋪出租給張某做生意，月租金為12000元整，租期5年。
后來(lái)朱先生由于生意虧損，無(wú)法償還銀行貸款，銀行主張抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，要求拍賣(mài)該商鋪，張某認(rèn)為自己的租賃權(quán)益受到了損害，不同意遷出，要求朱先生賠償自己因無(wú)法繼續(xù)租賃該商鋪而遭受的巨額損失。
【法律分析】
抵押不破租賃
我國(guó)法律規(guī)定，租賃在抵押之前，抵押不破租賃；而租賃在抵押之后，抵押可破租賃。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”
第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。”
告知房屋抵押事項(xiàng)
本案中，由于朱先生在將商鋪出租給張某之前房屋上已經(jīng)設(shè)定了抵押，因此根據(jù)法律的規(guī)定，張某對(duì)于房屋的租賃權(quán)利不能對(duì)抗銀行對(duì)于房屋的抵押權(quán)。但對(duì)于像朱先生這樣的出租人，律師的建議是應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同的同時(shí)，以書(shū)面形式，或直接用合同條款的形式告知承租人房屋上已設(shè)定抵押這一事項(xiàng)，以此來(lái)免除抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人所遭受的損失。
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